Email: | ||||
| ||||
СТАТЬИ ПО ТЕМАМ
НОВОСТИ БИЗНЕСА С приходом теплого времени года встает извечный вопрос о качественном хранении продуктов на даче, в автомобиле, в походе. Естественно, что в этой ситуации главным спутником любого ...
|
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участкаВ теории и практике оценки земельных участков лучшее и наиболее эффективное использование рассматривают как возможное и разумное использование объекта оценки, которое обеспечивает самую высокую текущую стоимость на дату оценки. Второе определение — это то улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал. Второе определение наиболее применимо к вакантным (неосвоенным) участкам.Лучшее и наиболее эффективное использование объекта представляет собой предпосылку, на которой базируется определение стоимости участка. Прежде всего, надо представлять себе возможные мотивации покупателей как вакантных, так и застроенных участков. В некоторых случаях лучшее и наиболее эффективное использование может совпадать с существующим использованием, но в любом случае это требует обоснования Прогнозируемое использование земельного участка должно удовлетворять следующим критериям:
Метод сравнения продажМетод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы. Даты их продаж должны быть максимально приближены к дате оценки. Метод предполагает такую последовательность действий:
Оценка права арендыПраво аренды земельного участка есть срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Право аренды является обязательственным, а не вещным правом. Стоимость права аренды определяется объемом полномочий, которые приобретает арендатор согласно договору аренды.Рассмотрим пример. Необходимо оценить право, аренды земельного участка сроком на 5 лет. Арендная плата составляет 18 тыс. руб. в год и не подлежит изменению в течение срока действия договора. Согласно договору, арендатор имеет право вносить свои права аренды в качестве вклада в уставный капитал, отдавать в залог, передавать другому лицу.
Метод рыночной привлекательности предприятияМетод рыночной привлекательности основан на применении коэффициента рыночной привлекательности для капитализации чистой прибыли компании. Определяется коэффициент рыночной привлекательности как отношение рыночной цены акции к чистой прибыли в расчете на 1 акцию. В качестве аналогов привлекаются открытые акционерные общества, которые выбраны оценщиком как обоснованные аналоги оцениваемой компании.Данный метод имеет ряд недостатков, которые могут приводить к искажению результатов оценки, в частности: Механизм метода рыночной привлекательностиМеханизм метода рыночной привлекательности содержит следующие этапы. Для целей оценки методом рыночной привлекательности рекомендуется взять бухгалтерскую отчетность за несколько лет, предшествующих дате оценки (3—5 лет), и провести необходимые корректировки баланса и отчета о прибылях и убытках (составить нормализованную отчетность). На основании полученной информации следует определить чистую прибыль, а также динамику чистой прибыли и других важнейших показателей за ретроспективный период.Процедура отраслевой идентификации должна быть проведена очень тщательно, поскольку она определит выбор компаний-аналогов. Оцениваемая компания может быть многопрофильной и функционировать одновременно на нескольких рынках, и, возможно, надо выделить одно ведущее направление в ее деятельности. Отчетность компанийПо нашему мнению, включать в список компаний-аналогов следует такие, которые по основным рыночным критериям можно считать конкурентами оцениваемой компании. Это даст возможность получить более объективную оценку, особенно в тех случаях, если оценка делается с целью купли-продажи бизнеса.После того как список компаний-аналогов определен, проанализированы и исключены неприемлемые по разным причинам варианты, оценщик приступает к анализу показателей их деятельности, опираясь на ретроспективную информацию (баланс и отчет о прибылях и убытках) за последние 5 лет (возможен и менее длительный период, если он дает достоверную информацию). Анализ информации на основе отчетности компаний осуществляется в следующих направлениях: Метод капитализации дивидендаМетод капитализации дивиденда также требует выбора среди открытых компаний подходящих для объекта оценки аналогов. В основе выбора лежат уже изложенные выше принципы. Последовательность применения метода капитализации дивиденда включает следующие этапы.Доходность бизнеса и выплачиваемые дивиденды являются основными факторами, влияющими на поведение инвестора при покупке акций. В силу этого, метод капитализации дивиденда, который учитывает оба эти фактора, нашел широкое применение в рыночной практике. Финансовая база ценового мультипликатораФинансовая база ценового мультипликатора (показатель финансово-хозяйственной деятельности, принятый оценщиком в качестве основы для расчетов стоимости бизнеса) рассчитывается либо за последний год, либо путем усреднения показателей за несколько периодов (3—5 лет), предшествующих дате оценки.В оценочной практике используют два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. К интервальным мультипликаторам относят следующие:
| |||
Copyright 2006-2020 @, ООО "ХолодПроСервис".
Копирование любых материалов с сайта только с письменного разрешения. | ||||