Метод разбиения

В данном случае отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физическому износу относят мелкшг текущий ремонт.

Неустранимый физический износ характеризуется превышением затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки. Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на: — долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены); — быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка). Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть, что:

• срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
• конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.

К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта. Следует обратить внимание на определение процента износа некоторых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых технологически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально изношенному элементу.

Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги.

Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элементов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.