Функциональный износ

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости.

Например, стоимость установки системы кондиционирования в строящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ следует определить как разницу в затратах.

Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену. Внешний (экономический) износ. Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

В каждом случае такого рода факторы следует идентифицировать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести:

• ближайшие природные объекты;
• состояние прилегающей территории;
• соседнюю собственность;
• конкуренцию на рынке недвижимости;
• социальную ситуацию;
• удаленность от мест работы;
• развитость инфраструктуры.

Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов. Данный метод предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее, потери арендной платы частично, обусловлены состоянием земельного участка. Наиболее типичным для района местоположения объекта оценки является следующее соотношение: 25% стоимости приходится на землю и 75% — на улучшения.

Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.